關于物管企業營改增的問題都非常繁多，五花八門。但問題多集中在關于物業企業代收水電的稅務及賬務處理、關于車位租賃及轉租的稅務及財務處理等這類問題。其實真正涉及到整體稅務籌劃的反而不多，而我們認為這才應是企業關注的重點。
“營改增”實施，物管企業怎樣納稅？
益清(ICS)
專業面前人人都是學生，難題當下你我都有想法，歡迎來到現代物業城市沙龍。我是益清，很榮幸為大家主持這場“營改增”實施，物管企業怎樣正確納稅的話題。下面我們開始今天的議題。
“營改增”稅改制度自2016年5月1日開始實施。“營改增”是否能避免過去被物業管理行業廣為詬病的重復征稅問題?對于物業管理企業而言，物業費、公共收益費等營業收入在“營改增”后怎樣征稅?物業管理企業被納入增值稅體系之后，公司的財務管理制度、財務管理流程以及業務結構等方面應該怎樣進行調整?“營改增”后，物管企業應該怎樣正確納稅從而真正減輕稅負?為此我們邀請到了福建省物業管理協會副會長、福建永安物業管理有限公司董事長林常青，深圳市奈斯物業服務有限公司總裁、《現代物業》專欄主持鐘冶，注冊會計師、注冊稅務師、高級會計師、資深財務總監，浙江財經大學兼職教授鄧水巖，請幾位專家給我們分享他們的觀點，歡迎3位嘉賓!
首先有請鄧總為我們展開今天的議題。請您介紹過去物管企業的稅制和營改增后的稅制最簡明和重要的區別在哪些地方?
鄧水巖
區別點：營業稅，是按營業額征稅，無論是否有增值，都需要交稅;而增值稅，從理論上講，是按流轉增值稅。
能否避免過去被物業管理行業廣為逅病的重復征稅問題，這個話題比較大。
我個人以為：從制度層面設計上優于營業稅，從理論讓講只要取得采購進項稅額就可以抵扣，可以避免重復繳稅。
林常青
增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。
鄧水巖
但由于物業行業存在一定特殊性，可以取得的進項稅額有限，一般性納稅人降稅幅度較為有限，所以需要我們重視，做好相關籌劃工作。
但是總體減稅和小規模納稅人降稅幅度還是明顯的：
小規模納稅人:簡易計稅征收率為3%，相當于營業稅口徑的2.91%(3%/1.03)，較營業稅5%稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%。
另外，小規模納稅人月度銷售額在3萬元以內的，還可以免交增值稅。
一般納稅人，難度相對較大，稅率為6%，相當于營業稅時的5.66%，較之前高出0.66%，材料占比只要5%，17%=0.85
只需要取得銷售占比5%的材料，取得了相關扣稅憑證，就可以使稅負較營業稅低。
所以，一般納稅人更需要重視，作好營改增稅收管理工作。
另外，如果客戶是一般納稅人，稅負還可以轉移至下游環節，提高價格，只要不含稅價不比之前的價格高，是可以接受的。
實際稅負下降的概率還是比較大的。
這個話題先聊到這吧，主持人。
益清(ICS)
好的謝謝鄧總。那么，“營改增”實施一個月以來，福建省物業管理協會收到了哪些反饋情況?物管企業反映最強烈的問題有哪些?有請林董給我們分享一下。
林常青
我們這段時間收集了有以下六個方面
1、物業管理企業代有關部門收取的水、電、氣費、以及垃圾清運費等代收代付性質費用，在營業稅制下不計入營業額，不繳納營業稅。在營改增后，認定為貨物銷售，并入銷售額征收增值稅，增加物業企業的負擔。
2、公共維修資金不征增值稅，國稅不同意開具增值稅發票，要求物業公司提供自制的收款收據，但地稅不認可物業企業的自制收據，不能作為成本列支，這個問題國稅與地稅尚未協調好。
3、住宅小區由于水電開戶都是開發商在修建時去水電公司申報的，故水電戶頭都是開發商的名字，但項目交付后實際是由物業管理公司交納水電費，水電公司開出的發票為開發公司名字，營改增后此類發票無法抵扣。物業管理公司與水電公司協調時，水電公司認為產權人不屬于物業，不同意更名，也不同意將發票的抬頭開成物業管理公司。
后面三個是物管企業反映最強烈的問題：
4、物業服務企業的停車收費根據“營改增”文件規定按照11%的稅率計算繳納增值稅，企業的人工成本無法抵扣相應的進項稅，給企業增加很大的稅收負擔。
5、一般納稅人的自來水公司銷售自來水按照簡易辦法依照3%征收率征收增值稅，在轉售時按照3%的征收率，抵扣進項稅額，差額部分仍應繳增值稅，“營改增”后企業稅負增加。
6、水務公司和電業局以物業公司用水用電(公攤類)為居民生活的價格為由，只能開具增值稅普通發票，不能開具增值稅專用發票，如果要開增值稅專用發票，就不能按居民的價格計算水電費。
益清(ICS)
對于全面實行“營改增”，物業管理企業不理解的方面是什么?針對物業管理企業反映的這些問題，有什么辦法可以解決?
林常青
我們目前協會正在通過(福建)省住建廳反應
想通過省廳向省國家稅務局反應上述問題!
另一渠道：省協會向中國物業管理協會反應，通過中物協匯總后向國家稅務總局反應!
益清(ICS)
目前反饋的情況如何?
林常青
還在跟蹤省住建廳。我想要2-3個月后才能有反饋!
益清(ICS)
好的，謝謝林董。請問鐘總，剛剛林董提到的那些問題您是否也碰到過?“營改增”實施以來，物管企業向您咨詢最多的問題是什么?
鐘冶
剛才林董提到的問題我們也都有遇到。
最近幾個月以來，無論是在培訓課上還是在企業顧問咨詢的過程中，關于物管企業營改增的問題都非常繁多，五花八門。
問題大多集中在兩個層面，一個是關于政策適用的問題，一個是具體的稅務處理也就是操作層面的問題。
具體問題像學員問的最多的就是：關于物業企業代收水電的稅務及賬務處理、關于車位租賃及轉租的稅務及財務處理等這類問題。
其實真正涉及到整體稅務籌劃的反而不多，而我們認為這才應是企業關注的重點。
這個問題就分享這么多吧。
益清(ICS)
好的，謝謝鐘總。
三位都提到了一些物業管理會面臨的問題，接下來想請問鄧總，物業管理公司人工成本占總成本的60%-80%，這部分按照目前的政策無法抵扣進項稅，除此之外還會有其他的成本可能也無法抵扣進項稅，如公共區域水能耗、從小規模處購進材料等，這部分的進項稅如何抵扣?
鄧水巖
這個問題，在業內探討較多，我從深圳國稅和四川國稅的問題解答上，也有相關問題的回復，應該說在較大程度上反映了我們物管企業的呼聲
兩地國稅都給出了一個方子：
深圳國稅提出采取人力資源外包，四川國稅提出了勞務外包的辦法，
即物管公司招人采取接受勞務委派或勞務外包的方式。
益清(ICS)
您覺得哪種方法比較適用?
鄧水巖
但是，由于勞務外包，也可以選擇適用簡易計稅，同樣，也無法取得進項稅額。
即使我們要求勞務中介公司提供全額征稅，取得6%的專用發票，同樣，在實質上是羊毛出在羊身上，雖然多了進項稅額，表面上稅負率會下降，但是，這個進項稅對應的資金，仍是我們物管公司承擔的，所以實質稅負并不會下降。
所以，我們降低稅負，并不能從形式上取得了專用發票，包括將過去從小規模納稅人處購買的材料，改到一般納稅人處，這些采購，需要看不含稅額是不是較之前的有下降，這樣，才真正使企業稅負下降。
所以，對于上述兩個問題，我對兩地國稅的方案持保留意見。要想降低稅負，需要結合稅率比價，同時還需要從別的方面來想辦法。
暫回答以上。
益清(ICS)
物業管理公司的小區停車費是按照其他生活服務業繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃繳納11%的增值稅?若停車費按照不動產租賃這條執行，有可能申請簡易征收嗎?據您了解，對此各地是否有不同規定?
鄧水巖
關于這個問題，我是在國內比較提出不同意見的。我在我們《現代物業》雜志上，就提出了不同的意見。
后續，就此，還專門寫過一篇博文。我個人的意見是，不能一概而論，對小區停車費，一律按不動產出租稅率執行。
比如，我們停車位，本身就一次性出售給了業主，我們后續向業主，不可能再收租金，哪有管理人向產權人收租金的道理。
我們實質所收的，并不是租金，而是服務的費用。
所以，對于服務的費用，不能適用不動產稅率11%出租，而是按物業管理服務稅率6%來征收。
當然，如果我們物管企業出于自身需要，另當別論。
比如，我們對5月1日之前取得的不動產，我們可以選擇適用簡易計稅，按5%的征收率，這樣反而比6%的稅率更低了。我的這個想法，從部分國稅的反應看，也得到了證實，比如北京國稅。
停車位租賃和服務費分開核算的，服務費部分可以按照物業費適用6%增值稅稅率。所以，請我們物管公司，要區分好，到底收的費用，是出租不動產的費用，還是服務的費用，我們需要區分開來，可以分別適用不同的稅率，這樣降低我們的稅負。
是的，暫交流到此。
益清(ICS)
關于小區停車費的問題剛剛林董也提到過，物業公司反映最強烈。請林董也談一談，物業管理公司的小區停車費是按照其他生活服務業繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃繳納11%的增值稅?若停車費按照不動產租賃這條執行，有可能申請簡易征收嗎?福建省是怎么規定的?
林常青
停車位租賃收入按11%，停車服務費部分可以按照物業費適用6%增值稅稅率。
停車位租賃收入，視同不動產租賃收入和停車服務費收入分開核算的。
停車服務費收入可以合并物業管理費收入按照物業費適用6%增值稅稅率。
益清(ICS)
好的，謝謝林董。接下來想請問鐘總，物業管理企業接受業主委托經營小區共用部位的收益、以及不動產租賃等原有營業收入在“營改增”后如何確定稅率?對于一般納稅人和小規模納稅人的征稅率如何計算?
鐘冶
不動產租賃的增值稅稅率為11%，征收率5%。前者適用于一般納稅人，后者適用于小規模納稅人。2016年5月1日前取得的不動產租賃可以選擇簡易征收，即5%征收率。
委托車位經營，不僅有業主委托，還有產權人委托，通常有兩種模式，一種是代理服務，一種是轉租經營。
不過需要注意的是，代理服務需要滿足一定的條件。
益清(ICS)
由于物業管理行業普遍存在業主欠費的問題，而按照現行稅制物業管理企業須預先為欠費業主繳納稅費，因此能否按月度實際收費額計算增值稅銷項稅?
鐘冶
從目前增值稅條例及相關規定來看，企業是否要計稅取決于是否具有納稅義務。而企業的納稅義務與是否收款之間，并沒有必然聯系，是否收款既不是企業納稅義務的必要條件，也不是充分條件。
這一點并不僅限于物業管理企業。道理很簡單，無論企業是銷售商品，還是提供服務，不能說企業沒有收到客戶的錢，就不用向國家繳稅。
因此按實際收款額計算增值稅銷項稅額沒有法規依據。
但是在各地的稅務實踐中，基于各地基層稅局的業務水平和執法嚴厲程度的不同實際執行存在差異。
對于物業企業按實際收費額計稅，有些地方是默許的。但是基層稅局默許或者默認的狀態并不能規避企業違規的風險。
益清(ICS)
好的，謝謝。那么再請問鐘總，物業管理企業被納入增值稅體系之后，公司的財務管理制度、財務管理流程以及業務結構等方面應該怎樣進行調整?
鐘冶
增值稅對企業的影響是巨大的，對于物業管理企業而言，從財務管理角度自然是要加強財務票據的管理、重新梳理財務審批的流程、原則等，但是僅僅這些是遠遠不夠的。
更重要的是要對物業公司原有的業務結構、商業模式進行重新梳理。
比如，我們的很多客戶在選擇外包方時，按以往的原則就是同等質量的情況下，價低者中標，但在實施增值稅后，最后的價格往往就不只是供應商表面上的報價了，供應商是小規模納稅人還是一般納稅人，能否抵扣?抵扣多少?都影響著最終的價格。
這種情況下，我們就建議這些企業對采購流程、采購原則進行了優化。
類似的情況還有很多，比如是選擇小規模納稅人還是一般納稅人，分公司票據流怎么流轉等?具體也要結合企業實際整體的業務狀況、業務流程進行分析和優化。
通常，我會建議有這方面需要的物業公司先做一個專業的財務診斷，從而了解在現有業務結構下，我們的增值稅稅負是多少?還有哪些改善的空間?具體業務結構怎么調整?各分子公司怎么配合?等等。
益清(ICS)
下面的議題希望三位嘉賓都能分享一下各自的觀點。鐘總一開始也提到物管企業關心的問題五花八門，但都是操作層面的，稅務籌劃方面的反而很少。那么接下來我們就探討一下，“營改增”之后物管公司應該采取哪些對策合理計稅?
鄧水巖
營改增全面推開之后，稅率增加了較多，一般納稅人有20幾項可以選擇簡易計稅情形，達到同樣的目的，有多種渠道，條條道路通羅馬、道路條條稅不同。這也為我們企業納稅籌劃，增加了很大的籌劃空間。
每家企業，都需要結合自身實際，來進行籌劃，既要利用好政策，也要防范好風險。
比如，我們的客戶主要是居民個人，且取得的增值稅專用發票非常有限，那么可以在身份上進行考慮，盡可能作為小規模納稅人，把我們的年度服務額如何控制在515萬元以內。如何將收入控制在這個額度內，我們也需要對我們的收入進行分區，哪些是代收代付的，哪些是我們物管企業自已的收入，盡可能把代收代付的，由受益人直接開票給我們的業主，我們不開票。
如果我們的客戶是一般納稅人企業，且可能取得一定的采購進項稅額，如果測算，我們作為一般納稅人的稅負比小規模納稅人的稅負更低;或者營業額過大的話，那么還是要登記為一般納稅人。
作為一般納稅人，降低稅負，主要思路還是二項，在總的采購成本不增加的情況下，盡可能取得專用發票，或者稅率更高的;而在銷售上，要合理區分收入，適擇正確的稅率，避免視同銷售。
一、選擇適用小規模納稅人方法
假如物業管理公司主要服務對象是居民、且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利的，可以采取“劃整為零”和“代收剝離”(類似包干制調整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。
“劃整為零”：即將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區域總部統一對各子公司業務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。
“代收剝離”：在將小區單獨設置為獨立的物業公司之后，不少物業管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析，盡可能與業主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。
物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降價采購價格，以管理提升效益。
二、避免重復征稅籌劃
1、合理選擇適用稅率和銷售方式，避免多征稅
利用不動產包括電梯轎廂給廣告公司提供廣告服務，系不動產租賃服務、稅率為11%，非廣告服務業;
利用小區公用部分車位對外提供車輛臨時停放服務，按不動產租賃服務，稅率為11%，非物流輔助業;
但是，向業主已購買使用權的車位收取的服務費，系物業相關服務，稅率為6%，并非不動產租賃服務。
2、避免因無償提供服務、視同銷售多交稅。如物業管理公司為鼓勵業主及時繳費，通常減免部分業主的物業費，構成了視同銷售行為;物業管理公司可以制定不同的服務價格，比如將已購房、但未裝修遷入居住的業主服務價格適當降低，避免采用免交、贈送方式。
3、盡量避免將代收代付行為當作自身經營行為。通過修改合同約定，改變過去經營模式，盡量采用類似酬金制模式，主要業務收支均以業主或其他產權人名義完成
4、抵扣高利率，銷售低利率
比如電17%、出去按6%
燃氣13%，出去6%
取得綠化工程的話，11%;養護可以6%。
上面第4點，有一定的難度，但是也不是完全無所作為
現在,關于水電氣方面，反應的問題較多，如果利用好了，反而是機遇。
一個是進項取得專用發票的問題。有些地方，認為是銷售給居民個人的，不能開專票，那么，我們是不是可以要求他直接把票開給居民個人;如果是向我們收錢，當然可以把發票開給我們物管公司。這方面的問題，我們要找的不是國稅，而是水電氣管理部門，可以通過我們的協會、主管部門，協同國稅，與電氣等部門溝通，要么給我們開具專用發票，要么直接開票給業主。
另一個是我們銷售適用稅率的問題，不能作為兼營銷售貨物，適用17%、13%等，這個才是我們需要與國稅溝通的，最好適用物管服務的混合銷售，適用6%的稅率，這個方面，湖北國稅就給予了肯定的回答。
如果我們取得的電是17%，而銷售的稅率是6%，那么我們這里就有了11%的稅差，降低我們稅負也有了一定的保證，所以，對于這個問題，我還是持樂觀態度的，類似湖北國稅的觀點，也有不少省市了。
暫回復這些吧，個人觀點，供參考。
益清(ICS)
“營改增”試點實施后，應稅服務年銷售額超過500萬元的可以認定為一般納稅人，500萬以下為小規模納稅人。您一開始說的是盡可能把年度服務額控制在515萬元以內，這里到底是500萬元以內還是515萬元呢?
鐘冶
500萬是不含稅收入，515萬是含稅收入，兩者并不矛盾
鄧水巖
500萬是不含稅銷售額，515萬是含稅額。
益清(ICS)
感謝鐘總，感謝鄧總!
鄧總剛剛的回答非常的詳細，下面請林董談一談您的觀點。
“營改增”之后物管公司應該采取哪些對策合理計稅?
林常青
有與鄧總相近的觀點
物業管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法
(一)小規模納稅人和一般納稅人的區別與適用對象
(二)選擇適用小規模納稅人方法
假如物業管理公司主要服務對象是居民，且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。
避免重復繳稅、多繳稅對策
(一)合理選擇適用稅率和銷售方式，避免多繳稅
(二)盡量避免將代收代付行為當作自身經營行為
(三)通過修改合同約定，改變過去經營模式，盡量采用類似酬金制模式
鐘冶
營改增對物業公司的稅負、財務管理和業務模式都會產生重大影響。
增值稅的籌劃方式和對策也是很多的，但是對于物業公司而言，當下最重要的是要做好四個方面
一是全面了解政策、學習政策;全面有兩個含義，一個是政策要全面，而是學習的人員要全方位。
二是特別要提高財務管理人員的水平，當前大多物業公司的財務人員還處于比較基礎的水平，因此無論是通過培訓、內訓還是顧問輔導等各種方式，提高財務人員的業務能力、管理意識都非常重要。
三是調整業務模式，舉個例子，企業最常用的收費促銷手段，贈送物業費該采用什么方式，票據應該怎么開?可以規避增值稅稅負或則使稅負最低!。
同樣，物業公司在開展多種經營活動時，也可能會涉及增值稅的問題。這就需要我們對于業務模式、運營方式做一些調整，以使稅負最低。
四、優化成本策略。是否選擇外包?外包怎么選擇?外包能否降低增值稅?如果不能，又該怎么辦?還有哪些籌劃手段?籌劃空間?增值稅降了，企業所得稅增了，又怎么辦?
這些專業問題對很多物業公司來說短期內要解決，還是選擇了解行業的專業公司籌劃比較現實。
益清(ICS)
三位給我們分享了一些非常有用的對策，那么從政策方面來講，在國家整個“營改增”政策中對物業管理行業的考慮是否過少?對房地產行業、金融行業等法律法規的篇幅非常多，而對于“物業管理行業”在整個文件中就只出現了一次，而且又是被列到了一個非常不起眼的位置，幾乎到了第三級第四級的一個分類了(服務業里的商務輔助服務業、企業服務里的物業管理)，物業管理真的那么不起眼嗎?應該將物業管理列在哪個分類級別里才合適，以免低利潤而高稅負?請三位談一談各自的觀點。
鄧水巖
這個問題有意思。
我也查了法規，在36號當中只有兩處關于物管公司的內容，一是稅目，適用商務輔助服務——企業管理服務;二是對于代收的住宅專項維修基金不征收增值稅。
另外，國家稅務總局公告2016年第29號國家稅務總局關于發布《營業稅改征增值稅跨境應稅行為增值稅免稅管理辦法(試行)》的公告有一處：
4.下列情形不屬于完全在境外消費的商務輔助服務：
(1)服務的實際接受方為境內單位或者個人。
(2)對境內不動產的投資與資產管理服務、物業管理服務、房地產中介服務。
但是，內容少并不是國家對這個行業不重視，也與稅負高低無直接關系。
鄧水巖
5月1日以后，各地關于物管營改增話題其實很熱，不少省市國稅都有相關解答。當然，從整體稅額來講，從2015年看，房地稅有約6000億、建筑企業4、5000個億，金融業也有4000億，生活服務業的規模是相對小了一些，但文件內容，與稅收規模無關，主要還是管理的復雜程度相關。適用稅目關系也不太大，這次營改增的稅率有11%、6%，我們物管還是相對較低的稅率。所以，我個人以為，這些不是實質問題。當然，由于營改增推出時間短，內容多，一下子不可能全部都弄到位，還有一個持續完善的過程，相信，在大家的共同努力下，物管公司的降稅會有更為明顯的效果
林常青
依據鄧總的數據從整體稅額來講，從2015年看，房地稅有約6000億、建筑企業4、5000個億，金融業也有4000億。很說明問題!
林常青
2015年物業管理行業主營業收入也僅4500億元人民幣!而上述幾個行業就稅收收入都比物業管理行業收入大!“小”不要不說! “少”提兩句也要認了!
我對此問題沒有什么過多的意見了!
鐘冶
要說行業分類，粗略分一下，也有幾百個。不可能每個行業都需要那么多篇幅。其中直接提及物業管理的確實很少，但是這并不意味著，營改增對物業管理行業的影響會小于其他行業。像對于增值稅的一般性規定，都與物業管理行業有較大關聯，并產生重大影響，比如增值稅納稅時間、視同銷售、混合銷售等。其次由于物業行業目前普遍存在多元化經營，實際上增值稅兼營行為普遍存在，而這在增值稅條例和實施細則里也都有嚴格的規定。至于說物業管理的分類是否起眼，怎樣的分類才合適?我覺得這不是問題的關鍵。問題的關鍵是物業公司怎么做才能享受到最大的政策紅利。我們認為，實施營改增最不利的行業是建筑業。就目前來看，物業企業增值稅稅負整體應該是下降的，但下降的多少最終取決于企業的管理水平。營改增，不僅需要財務人員關注，更需要物業公司老總、高層管理人員關注。很多行業都將營改增作為一把手工程。
益清(ICS)
感謝三位嘉賓的分享。還是那句，專業面前人人都是學生，難題當下你我都有想法，再次感謝大家的到來!今天我的主持到此結束，下面把時間交給大家自由交流，也請三位嘉賓稍微留步，其他群友看還有沒有什么問題需要三位嘉賓解答。謝謝!
成忻(監制)
@鄧水巖 @林常青 @鐘冶-鐘冶 謝謝三位嘉賓的精彩分享!
《現代物業》向深圳市物業管理行業協會曹陽會長了解深圳市物業管理行業“營改增”工作推進過程中的情況。曹會長今晚因為公務無法參與沙龍，但他特別通過我向沙龍轉達了他的觀點：
在物業管理行業當中，實際發生經濟行為的實體大多是項目本身，例如一個物業小區，物業管理企業只是受聘于甲方代為管理這個小區的服務機構，物業項目管理處相對于總公司來說只是一個派出性質的營業機構，物業費的性質是屬于全體業主的，不能簡單地視為物業管理公司的“銷售額”�，F在有很多物業項目管理處年收入達不到500萬元，這種情況下，各項目都歸結到公司統一納稅，“營改增”無疑會推高整個物業管理行業的賦稅水平。
深圳等地早有物業公司將物業項目管理處通過工商注冊后，獲得了非法人營業執照，實行財務獨立核算，具有獨立納稅主體資格。這種情況下，如果物業項目管理處年收入達不到500萬元的，就可按小額納稅人即3%進行納稅。所以，他也建議符合條件的物業管理企業可以參考這一做法，將部分物業項目管理處通過工商注冊獲得非法人營業執照，從而解決物業管理公司“營改增”后整體賦稅變高的問題。
請問三位嘉賓對以上觀點的看法，將部分物業項目管理處通過工商注冊獲得非法人營業執照，從而解決物業管理公司“營改增”后整體賦稅變高的問題，是否可行?會有哪些操作難點?)
鄧水巖
非法人營業執照，我個人認為，并不是一定是小規模納稅人。
除了其他個人，居民，是小規模納稅人外，其他包括個體工商戶都可以適用一般納稅人。
A豪庭
請教小規模企業入帳的發票要專用發票和普通發票的區別?也就是小規模有必要要專用發票嗎?請教嘉賓老師!
鄧水巖
我們要做的，不是改變組織形式，而是將代收的費用如何直接作為實際受益人的收入，由他們來開票，我們不開票。
這個是問題的關鍵。
鐘冶
小規模納稅人不必專用發票@A豪庭
鄧水巖
小規模納稅人如果銷售給非居民個人，可以申請開具專用發票，一般納稅人購買方可以抵扣。
這次營改增，有一個開票方面的突破， 居民個人出租出售不動產，也可以申請代開專用發票了，這在以前是不可能的。
忻錦帆
贊成@成忻(監制) 的總結，稅負問題，實際上主要是物業公司自我完善問題。
A豪庭
@鐘冶 如要了專用發票有什么利弊?
林常青
從降低稅務負擔角度看，把物業管理處按非法人營業執照來辦理可能是一個好選項!
鐘冶
@A豪庭 小規模納稅人接受了專票，不能抵扣，無利弊。
鄧水巖
如果是一般納稅人，只要不是用于不能扣除的項目，需要盡可能取得專用發票，降低稅負;如果用于集體福利、個人消費等不能扣除的，取得了，反而增加認證的工作量。
我個人建議，可以由業委會申請開具發票，這個適用小規模納稅人概率大，北京自治的就可以，供參考，業委會開立自已的賬戶，不由我們物管公司代收代付。
十二、本市部分小區由業主委員會自管，即由業主委員會聘請保安、保潔、綠化等公司服務，業主委員會如何向交費業主開具發票?如何辦理開票手續?答：由業主委員會自行開具發票。向主管稅務機關申請領購發票。
上面是北京國稅的解答。
林常青
@成忻(監制) 我個人觀點營改增”政策的實施對企業帶來的并不僅僅是稅和稅率的簡單變化，它對企業內部的財務管理、涉稅管理、客戶管理、合同管理、現金流管理等方面都將產生重大影響。企業應積極利用營改增這一契機，通過改善和優化自身的內部管理體系來最大程度地利用營改增所帶來的機遇，并降低潛在的風險。完善物業管理行業專業分工、專業外包、專業外包管理更重要!
A豪庭
@鄧水巖 等于業委會像個人一樣向稅局大廳申購發票，類似我們常說的"圓票"
鄧水巖
物管公司之所以稅負重，有很大一塊是代收的費用，由我們物管公司開票了，所以征的稅，這個是解決重復征稅的關鍵點。
如果能少開票，收入自然也下來了。
鄧水巖
有一張表，分享給大家。
各地國稅關于水電費的征稅問題。(可下載pdf)
成忻(監制)
@林常青 林董， “完善物業管理行業專業分工、專業外包、專業外包管理更重要!”是否可以理解為今后：“營改增”政策實施后，為獲取進項稅抵扣發票，一般操作層的工作，如保安、保潔、綠化、機電維修等項目將會增大外包比重?
林常青
是的!營業稅改征增值稅是對推動物業管理行業上下游產業鏈的完善與調整、促進物業管理與社區服務業發展轉型的一項重大改革，也是結構性減稅的重要內容。實施這項改革，有利于消除物業管理服務重復征稅，增強物業管理服務業競爭能力，促進物業管理服務專業化分工，推動三次產業融合;有利于降低企業稅收負擔，帶動社區擴大就業，促進物業管理與社區服務充分運用科技、互聯網來實現服務創新，增強物業管理行業整體實力和服務水平。
成忻(監制)
剛才鄧總分享時提到“有關水電氣方面，如果利用好了反而是機遇”。那關于水電氣費代收的問題，一定要讓水電氣等公用事業單位出具可以抵扣的專用票據，要么直接開票給業主，如果不出具票據，那我們全物管行業是否就應該聯合起來，拒絕代收?
法儒 | 物業法務
外包服務比例在某些地方確實在逐步加重，這是政策層面上的導向。據我觀察，物業相關服務商業務比往年都要好很多。
代收代繳現象在新建小區少，其他的基本都存在這樣的問題。
物業行業整體與水電氣部門溝通協調談判，如取得實質性進展將對物業行業發展起到里程碑的作用，其影響不亞于營改增對物業的影響。
涉及到太多的部門，這一環節改革到位將給水電氣部門增加工作量和運營成本。
有一種解釋比較耍無賴，人力成本高物業公司可以搞外包啊，這是不了解物業行業的基本情況，轉移注意力，營改增在物業這一塊要做好必須直面問題解決問題，切實減輕行業負擔，調整優化行業機構，從而促進行業健康持續發展。
成忻(監制)
@林常青 林董，您在之前有提到"假如物業管理公司主要服務對象是居民，且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取'化整為零'和'代收剝離'(類似包干制調整為酬金制)的辦法……避免重復繳稅、多繳稅對策：通過修改合同約定，改變過去經營模式，盡量采用類似酬金制模式。” 那是否說明“酬金制”取酬方式在“營改增”之后對物管企業更有利?這就促使了“酬金制”模式在物管行業的更大推進?
在我們《現代物業》先前做的“營改增”調研中，有專家觀點認為：物業管理企業在“營改增”過程當中，最關鍵的一點還是在于與客戶的商業談判。很多人在商業談判當中，沒有意識到真正的問題在于談判的最后都會落在價格問題上�？蛻魰笪飿I管理企業開具增值稅發票，價格還要維持原來的價格，增值稅也要含在原先的價格里。如果保持價格不變，并且開增值稅發票，對物管的收入造成了哪些影響，在這種情況下物業管理企業也不完全懂得應該如何進行談判。雙方如何分享進項抵扣帶來的好處。——其認為這一點物管企業也應該引起重視。
林常青
@成忻(監制) 是的,推行“酬金制”是“營改增”之后物業公司重點要思考與推行的收費方式!
Lvbing
都改酬金制，稅少了很多，稅務局能同意嗎?地稅時酬金制理論上不一樣少交稅嗎?
林常青
@lvbing 稅負合理與均衡才是良策。但是，征收面必然擴大!
成忻(監制)
2011年6月30日北京市地稅局發布了《北京市地方稅務局關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》：
北京市地方稅務局關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告
北京市地方稅務局公告2011年第8號
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，現將物業管理企業以酬金制方式開展物業服務業務有關營業稅適用政策公告如下：
一、對物業管理企業開設單獨帳戶專項存放為業主委員會代管資金的行為，不征收營業稅。
二、業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算發票，對物業
管理企業從代管資金帳戶代付勞務價款的行為不征收營業稅。
特此公告。
二〇一一年六月十三日
說明當時營業稅制下，“酬金制”對物管企業減負的利好(可以翻閱《現代物業》雜志2013年第4期專題報道《被“免”去的稅金：物管“無所謂”，業委會“怎么辦”》)，但各方因素，最后享受到該政策的小區和物管企業卻為數不多。
既然推行“酬金制”是“營改增”之后物業公司重點要思考與推行的收費方式，那是否在這方面多做些呼吁~
廣東連山祥安物業公司總經理趙文軍
停車場收費是否屬于“營改增”范圍?
問題答復：
根據《財政部 國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)中《附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法》―附：應稅服務范圍注釋規定，物流輔助服務，包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、貨物運輸代理服務、代理報關服務、倉儲服務、裝卸搬運服務和收派服務。
貨運客運場站服務，是指貨運客運場站提供的貨物配載服務、運輸組織服務、中轉換乘服務、車輛調度服務、票務服務、貨物打包整理、鐵路線路使用服務、加掛鐵路客車服務、鐵路行包專列發送服務、鐵路到達和中轉服務、鐵路車輛編解服務、車輛掛運服務、鐵路接觸網服務、鐵路機車牽引服務、車輛停放服務等業務活動。
所以貨運客運站提供的車輛停放服務才屬于“營改增”范圍，一般停車場收費仍然屬于營業稅應稅范圍，按照“服務業”稅目征收營業稅。
Valentino 練均華(香港)
酬金制也是香港流行的主流制度，也是減少業主與物業公司糾紛的有效合約方式!中國物業管理也應該從包干制轉向酬金制了。
廣東連山祥安物業公司總經理趙文軍
成忻(監制)
@Valentino 練均華 練博士，請教您:您企業在內地的項目全部是酬金制嗎?"營改增"政策實施之后對比之前的征稅是否有減負，變化大嗎?港資、外資物管企業對內地的稅收政策中哪些項目是最關注的，反應最大的?
Valentino 練均華
@成忻(監制)內資企業、假外資企業即是就算是在境外上市，但業務都全在內地的房地產背景之下物業公司一開始就是用包干制，所以就算聘請了境外總經理也很難改變固有的管理層思維，我做過三家上述企業，祗有一家立即由新項目開始改用酬金制，但執行起來也拖拖拉拉，另一家就話轉，但祗有少數新項目做得到，另一家就一點都轉不來! 相反、真外資在內地的項目基本全部是酬金制!多年以來運作很良好!
@成忻(監制) "營改增"政策實施之后對比之前的征稅是沒有減負，除非花很多動作去變化營運方式如上述很多專家提到的做法，我個人認為企業花很多精力去應付額外的稅項，包括轉嫁到下遊的外包清潔綠化保安企業的做法都是不務正業，本來就利潤微薄的下遊企業如何能生存?就是祗能把服務質量下調!
因為境外的稅制不同，加上用酬金制，管理費不算公司收入，不用繳稅，祗是酬金部份作為公司收入!
所以港資、外資物管企業對內地的稅收政策反應都大!
建議政府考慮一下，已接受港式物業管理的模式，就要連稅制也一并實施!
嚴實(編輯)
@Valentino 練均華 您的建議極有外科手術式的作用，有時候真的是需要從根本上切除郁結腫瘤，修修補補無助于事。
對于一個單獨的企業，大部分是醫養結合，無法在大環境中獨善其身，而稅務部門的設計，也未必兼顧了物管行業的細節，所以對單個企業來說避稅的根本是推行酬金制(當然這里不涉及其他收入)對行業整體來說，轉移非專票業務會增加不少麻煩 行業組織如何說服稅管部門，也是個考驗。
物管公司四大類收入中……物業服務收入，特約服務收入，公共服務收入，多種經營收入，依次發生增值和遞增銷項，但是營改增后卻有一刀切，這是我們的難點和痛點。
鄧總說到四川的稅務解答，說明了還是有理解和同情的稅務官員，希望他們能增加執行力，擴大影響力。
忻錦帆
行業自身也有問題。物業管理服務，本來應該是屬于服務行業一類的，但是長期以來依附于房地產開發業，稅務總局可能也吃不準如何給物業管理服務行業定位。
好的稅務人員，沒有能力影響政策制定，但是會為企業出主意，合理合法解決問題。碰到這樣的，就是運氣了。
郭連忠
是的，我在戴德梁行一直是這樣操作酬金制的管理模式，但這只是住宅物業!而寫字樓、商業購物廣場和城市綜合體又不一樣@Valentino 練均華 @嚴實(編輯)
合理避稅，物業管理行業在這方面的研究比較有限!而在商業地產或住宅地產的集團層面研究的比較多!這是我長期從業經歷的個人感受!
而在物業管理行業，住宅物業為生存和風險而戰，行業根本就招不起更用不起人，所以今天看到稍為有點風吹草動住宅物業又要折騰了!@成忻(監制) @嚴實(編輯) 所以我覺得你們組織這樣平臺進行研討，很不容易!
北京盛世美物業劉英
北京自來水、2015年4月30日前取得的不動產可以分項做簡易征收。
汪洋海
一、物業企業收入主要包括四類：
(一)物業服務費，按照合同約定收取;(二)停車費，即部分由物業企業管理的停車場收取的費用;(三)代收代付的水費、電費，部分存在差額;(四)其他經營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等。上述收入如何繳納增值稅?
答：
(一)物業服務費，按照合同約定收取按照企業管理服務繳納增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。
(二)停車費，即部分由物業企業管理的停車場收取的費用按照不動產經營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
(三)代收代付的水費、電費，按照經紀代理服務繳納增增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。
(四)其他經營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產經營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
七、原國家稅務總局《關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》(國稅發〔1998〕217號)是否有延續的優惠政策。
答：按照財稅〔2016〕36號文件執行。
九、物業企業代有關部門收取水、電、供暖等、燃(煤)氣費等價外費用是否并入銷售額，一并繳納增值稅?
答：如果由物業企業開具水電供暖等發票，均需要按照銷售水電暖氣燃氣繳納增值稅。
十、物業企業增值稅發票用量較大，如何核定稅控機數量和發票用量?
答：依納稅人實際情況核定。
嚴實
哪個稅務局?
汪洋海
北京。是稅務局回答物業公司問的。李克強總理不是有一個講話嗎?第一個是五月一日起執行，第二個是保證所有企業的稅負只降不升。
